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物权公示原则的例外

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2020-03-07     浏览次数:    

【案情】

2008年11月25日,葛明道因购买合肥市新站区濉溪东路雷蕾硕苑小区x幢xx室房屋在中国光大银行股份有限公司合肥庐江路支行办理了按揭抵押贷款,贷款额为373000元,期限为9131天。因葛明道曾向祝德霞借款,截止2010年3月27日,尚欠祝德霞借款本金100000元、利息150000元。葛明道无力上述借款本金及利息,于2010年3月27日与祝德霞签订协议书一份,该协议书作如下约定:1、葛明道将其所有的通过银行按揭购买的坐落于新站区濉溪东路雷蕾硕苑小区x幢xx室房屋作价590000元出售给祝德霞;2、祝德霞对葛明道享有的债权中的150000元与葛明道已支付的该房屋首付款相冲抵;3、自2010年4月20日起,葛明道将该房屋的房产证及所有购房手续全部交给祝德霞,2010年4月以后葛明道在该房屋上拖欠的中国光大银行按揭款由祝德霞依购房合同约定按约支付给银行;4、自2010年4月起雷蕾硕苑小区x幢xx室房产归祝德霞所有,待银行按揭款付清后,葛明道配合祝德霞办理房屋过户手续,过户费用由双方各承担百分之五十。上述协议签订后,祝德霞按约持葛明道的银行卡偿还银行按揭,至2014年12月30日,中国光大银行股份有限公司合肥庐江路支行将该房屋的还贷支付卡更换为祝德霞名下的银行卡,并由祝德霞实际偿还按揭。
另查,葛明道与李翠梅曾系夫妻关系,现双方已协议离婚,本案审理过程中,祝德霞提交了李翠梅出具的情况说明一份,李翠梅在该情况说明中陈述对葛明道将雷蕾硕苑小区x幢xx室房卖给祝德霞抵债的事实知情且不持异议。另祝德霞主张的葛明道名下位于合肥市濉溪路雷蕾硕苑小区x幢xx室房屋(权证字号:房地权合产字第xx号)因其他民事纠纷已于2014年5月9日被本院另案查封两年,于2014年8月14日又被本院另案轮候查封两年。
 
【分歧】
 
关于祝德霞要求确认涉案房屋所有权归其所有,存在两种不同的意见:

第一种意见认为,祝德霞要求确认涉案房屋的所有权归其所有的诉讼请求,因房屋属于不动产,不动产所有权必须以登记为要件,故祝德霞的该项诉讼请求无法律依据。
第二种意见认为,祝德霞要求确认涉案房屋的所有权归其所有的诉讼请求应当支持,合同签订后,祝德霞一直按约支付银行按揭贷款,葛明岛也将房屋交付给了祝德霞,只是未办理办理过户手续。
 
【评析】

关于祝德霞要求确认涉案房屋所有权归其所有问题,笔者支持第二种意见,主要理由如下:
我国《物权法》明确规定了物权法定原则和物权公示原则。所谓物权公示原则是物权的设立、变动的依据必须符合法律规定。其中,不动产物权变动的公式方式是登记,未经登记的不动产不发生物权变动。但存在例外情形,如因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的;因继承或者受遗赠取得物权的;合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的;土地承包经营权等情形,不动产物权的变动不适用登记。
我国《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”该条规定适用的情形是指:当事人对于物的权属有争议时,如果法院判决归属于一方的,可依据法院判决直接获得所有权。
首先,本案祝德霞与葛明道对于涉案房屋的归属并没有明确的约定,合同中只是约定由葛明道向祝德霞出售涉案房屋,权属目前仍存在争议。
其次,《物权法》第二十八条是物权合同签订后,祝德霞一直按约支付银行按揭贷款,葛明道也将房屋交付给了原告,只是未办理登记,法院应当考虑此情形适用《物权法》第二十八条之规定,而不是适用物权公示原则。
 
安徽祖庭律师事务所    涂萍萍

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